一、“新國(guó)五條”繼續(xù)強(qiáng)化交易環(huán)節(jié)稅負(fù)

       此次房地產(chǎn)調(diào)控的“新國(guó)五條”與以往的最大區(qū)別是進(jìn)一步加強(qiáng)了交易環(huán)節(jié)稅收，對(duì)房屋交易差額部分征收20%的個(gè)人所得稅。由于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)還有營(yíng)業(yè)稅、契稅、中介服務(wù)費(fèi)等，房地產(chǎn)交易的總稅率可能達(dá)到巧%左右。某種程度上，交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)就是資本利得稅，旨在通過(guò)交易環(huán)節(jié)的高額稅負(fù)提高炒房成本，抑制投資投機(jī)性需求。

       二、“新國(guó)五條”地方細(xì)則相對(duì)偏松

       比較房地產(chǎn)調(diào)控的“新國(guó)五條”和“地方細(xì)則”，我們發(fā)現(xiàn)地方執(zhí)行積極性并不高，大多數(shù)城市細(xì)則的出臺(tái)時(shí)間均在國(guó)家規(guī)定的“最后一天”，并且細(xì)則內(nèi)容相對(duì)偏松。僅北京、上海、天津等一線城市強(qiáng)調(diào)了依法按照20%差額征收個(gè)人所得稅，大多數(shù)二線城市只是明確了2013年控房?jī)r(jià)的目標(biāo)。地方細(xì)則偏松一方而是由于近期房?jī)r(jià)上漲存在結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，北京等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“持續(xù)發(fā)燒”，而其他城市房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)平緩;另一方而在今年工業(yè)稅收不景氣，湖北、安徽等省1-2月工業(yè)稅收增長(zhǎng)均在5%以下，為保證地方投資支出的順利進(jìn)行，客觀上地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴程度進(jìn)一步增強(qiáng)，因此執(zhí)行層而徹底打壓房地產(chǎn)的積極性并不強(qiáng)。

       三、“國(guó)五條”后，房地產(chǎn)成交料將先抑后穩(wěn)，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)8%左右

       2013年初至今，前期累積的需求集中釋放，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局而。3月國(guó)家層而的國(guó)五條頒布后，由于留出了1個(gè)月左右的過(guò)渡期，房地產(chǎn)需求進(jìn)一步地釋放，3月下旬，北京日均房屋成交量達(dá)到1500-2000套，是正常時(shí)間的3倍。因此我們認(rèn)為，有相當(dāng)一部分需求已經(jīng)提前釋放，隨著政策細(xì)則的落地，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將轉(zhuǎn)入“觀望市場(chǎng)”，二季度房地產(chǎn)成交量也預(yù)計(jì)將相應(yīng)下滑。整體上看，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局并未改變，真正的供需拐點(diǎn)要等到2015、2016年。

       此次調(diào)控政策使得房地產(chǎn)成交出現(xiàn)短期波動(dòng)，預(yù)計(jì)一個(gè)季度左右的觀望期過(guò)后，三四季度成交增速將逐步轉(zhuǎn)正，全年商品房成交而積增長(zhǎng)8%左右。

房地產(chǎn)成交料將先抑后穩(wěn)

       四、強(qiáng)壓之下，短期房?jī)r(jià)將有所回落

       長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“買漲不買跌”的特征，因此房?jī)r(jià)走勢(shì)基本對(duì)應(yīng)于房地產(chǎn)銷售的格局。二季度隨著“國(guó)五條”細(xì)則的陸續(xù)落地，房地產(chǎn)銷售預(yù)計(jì)將趨于清淡，價(jià)格也會(huì)相應(yīng)有所松動(dòng)。類比過(guò)去兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的一輪快速上漲后，嚴(yán)厲調(diào)控政策的出臺(tái)會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下降，相應(yīng)房?jī)r(jià)有所回落，我們預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月，房?jī)r(jià)將處于回落周期。

短期房?jī)r(jià)料將有所回落：元/平米

       五、中期而言，房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性特征將更加明顯

       未來(lái)購(gòu)房者的自住比重將逐步提高，居民的購(gòu)房需求無(wú)非兩個(gè)方面，一是自住的便利，該地區(qū)可提供更高收入的工作，擁有更好的教育、醫(yī)療資源;二是房屋作為固定資產(chǎn)具備一定的保值增值空間。而本質(zhì)上，保值增值的潛力也源于自住的便利和人口的不斷遷入。

       從目前中國(guó)情況看，公共服務(wù)的不均等矛盾依然較為突出，以教育和醫(yī)療為例，截至2011年，北京、江蘇和上海擁有“211高校”46所，而全國(guó)共有115所“211高校”這意味著，3省市壟斷了全國(guó)高校教育資源的40%;醫(yī)療資源也是類似，排名前三的省份擁有“三甲醫(yī)院”150所，占全國(guó)比重也超過(guò)20%。公共資源的集中化，使得人口向大城市和發(fā)展較快的省份集中，客觀上也造成了地產(chǎn)需求的集中，一線城市的房?jī)r(jià)將獲得更多支撐。

       五、預(yù)計(jì)2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)18%左右

       一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資滯后銷售3-6個(gè)月，二季度房地產(chǎn)銷售的回落將對(duì)三四季度房地產(chǎn)投資產(chǎn)生負(fù)而影響。但我們認(rèn)為，2013年房地產(chǎn)投資的波動(dòng)將小于地產(chǎn)銷售，地方政府的大量供地將對(duì)投資構(gòu)成支撐。擴(kuò)大土地供應(yīng)既是房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán)，也是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇偏弱格局下，地方政府籌措資金的重要途徑，在中期房?jī)r(jià)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開發(fā)商拿地進(jìn)度也會(huì)有所加快。因此加大土地供應(yīng)是今年中央和地方政府的共識(shí)。1-3月，全國(guó)40個(gè)城市供地而積達(dá)到1.06億平米，同比增長(zhǎng)25%，實(shí)際成交而積也達(dá)到0.97億平米，同比增長(zhǎng)7%。在土地供應(yīng)增加的情況下，開發(fā)商的投資進(jìn)度也會(huì)有所加快，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)18%左右，回落幅度有限。

加大土地供應(yīng)對(duì)地產(chǎn)投資構(gòu)成支撐：萬(wàn)平米;%