2012年房地產(chǎn)金融分析
http://www.diannaozhi.com 2012-09-04 14:26 中企顧問網(wǎng)
本文導(dǎo)讀：2012年3月和8月將會是信托還款高峰，也將是風(fēng)險釋放程度較為顯著的時間窗口。截至2011年三季度末中國信托業(yè)資金信托余額達到3.94萬億，其中房地產(chǎn)信托資金余額達到接近7000億元，占比達到17%左右，其中絕大部分為過去兩年新增貸款，集合資金信托和單一資金信托在2010年至2011年9月間共計新增6080.8億元。
從某種程度上講，2012年房地產(chǎn)走勢影響到許多宏觀指標(biāo)。從最新數(shù)據(jù)看，2011年12月房地產(chǎn)投資增速27.9%,尚在高位。盡管2012年房地產(chǎn)投資趨于回落是一個共識，但回落到什么程度，帶來多大沖擊卻分歧巨大，分歧的關(guān)鍵點在房地產(chǎn)回落的程度既有可能是一個事關(guān)調(diào)控之下的周期性調(diào)整，也有可能是更長期的趨勢調(diào)整。
海外有投資機構(gòu)曾發(fā)表報告稱中國房地產(chǎn)在當(dāng)前條件下似乎成為全球最重要的產(chǎn)業(yè)之一，放到2012年的環(huán)境中，似乎并不為過。
2012年房地產(chǎn)金融風(fēng)險體現(xiàn)在三個方面：銀行業(yè)不良率風(fēng)險、地方債務(wù)風(fēng)險和影子銀行系統(tǒng)風(fēng)險。
第一，從銀行業(yè)不良率風(fēng)險來講，如果2012年房地產(chǎn)市場“量價齊跌”的格局持續(xù)太久，則會通過間接的渠道影響到商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。首先，銀行業(yè)的壓力測試表明，如果同時考慮銷量和房價兩個參數(shù)，那么銀行不良率的敏感度會有所上升。其次，由于目前一、二、三套及以上住房的按揭貸款比例分別為30%、40%、60%，除非房價下跌幅度超過30%，否則直接的線性沖擊可能尚在控制范圍，風(fēng)險點在于房價下調(diào)會引發(fā)土地、房產(chǎn)等抵押資產(chǎn)價格的重估。當(dāng)然，從總體上來說，房地產(chǎn)市場的顯著調(diào)整對房地產(chǎn)相關(guān)貸款的沖擊可能是有限的，更為值得關(guān)注的是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)因為房地產(chǎn)顯著回落而受到?jīng)_擊，并且影響到銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。
第二，從短期來看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要集中在銀行之外的信托、民間融資、小額信貸等影子銀行系統(tǒng)的風(fēng)險，從金融穩(wěn)定的角度講，這應(yīng)該是2012年金融政策應(yīng)當(dāng)關(guān)注的環(huán)節(jié)。從地產(chǎn)行業(yè)資金來源和項目建設(shè)周期來看，地產(chǎn)企業(yè)借款期限一般與項目開發(fā)周期相匹配，基本為1-3年，平均為2年，據(jù)此測算，2012年房地產(chǎn)行業(yè)還款的構(gòu)成主要仍為銀行貸款，約占49％，單一信托到期借款約占6％，集合信托到期借款約占7％，通過其他信托方式借款約占6％，應(yīng)還地產(chǎn)基金借款占比約為1％，其余通過入股項目融資/高利貸/海外發(fā)債等形式借款難于取得數(shù)據(jù)，總占比約為31％。
更進一步，2012年3月和8月將會是信托還款高峰，也將是風(fēng)險釋放程度較為顯著的時間窗口。截至2011年三季度末中國信托業(yè)資金信托余額達到3.94萬億，其中房地產(chǎn)信托資金余額達到接近7000億元，占比達到17%左右，其中絕大部分為過去兩年新增貸款，集合資金信托和單一資金信托在2010年至2011年9月間共計新增6080.8億元。房地產(chǎn)信托近兩年的快速發(fā)展主要是受自2010年起政府對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，尤其是在股市直接融資和銀行開發(fā)貸受限的背景下，地產(chǎn)商主動尋找資金來源的結(jié)果。
第三，從地方債務(wù)的解讀看，房地產(chǎn)市場下行調(diào)整的一個間接沖擊可能是局部地區(qū)、個別案例的“城投債”或“平臺債”遇到一定的償還壓力，但其總體沖擊有限，且可能主要體現(xiàn)為流動性風(fēng)險。這里的主要原因是房地產(chǎn)市場調(diào)整的壓力在不同區(qū)域、不同城市之間的成本分擔(dān)是不同的，如果某些區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)整的較為劇烈、土地出讓金的減少顯著，同時前期投資較多導(dǎo)致2012年債務(wù)償付壓力大，那么兩者“碰頭”將導(dǎo)致部分城市和個別“城投債”出現(xiàn)局部的金融風(fēng)險。不過需要關(guān)注的是，中國的地方債務(wù)與發(fā)達國家債務(wù)一個顯著不同點在于中國地方負債有經(jīng)營性資產(chǎn)的匹配，目前遇到的是主要局部性、個別案例的流動性風(fēng)險，并非系統(tǒng)性、全面的。
海外有投資機構(gòu)曾發(fā)表報告稱中國房地產(chǎn)在當(dāng)前條件下似乎成為全球最重要的產(chǎn)業(yè)之一，放到2012年的環(huán)境中，似乎并不為過。
2012年房地產(chǎn)金融風(fēng)險體現(xiàn)在三個方面：銀行業(yè)不良率風(fēng)險、地方債務(wù)風(fēng)險和影子銀行系統(tǒng)風(fēng)險。
第一，從銀行業(yè)不良率風(fēng)險來講，如果2012年房地產(chǎn)市場“量價齊跌”的格局持續(xù)太久，則會通過間接的渠道影響到商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。首先，銀行業(yè)的壓力測試表明，如果同時考慮銷量和房價兩個參數(shù)，那么銀行不良率的敏感度會有所上升。其次，由于目前一、二、三套及以上住房的按揭貸款比例分別為30%、40%、60%，除非房價下跌幅度超過30%，否則直接的線性沖擊可能尚在控制范圍，風(fēng)險點在于房價下調(diào)會引發(fā)土地、房產(chǎn)等抵押資產(chǎn)價格的重估。當(dāng)然，從總體上來說，房地產(chǎn)市場的顯著調(diào)整對房地產(chǎn)相關(guān)貸款的沖擊可能是有限的，更為值得關(guān)注的是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)因為房地產(chǎn)顯著回落而受到?jīng)_擊，并且影響到銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。
第二，從短期來看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要集中在銀行之外的信托、民間融資、小額信貸等影子銀行系統(tǒng)的風(fēng)險，從金融穩(wěn)定的角度講，這應(yīng)該是2012年金融政策應(yīng)當(dāng)關(guān)注的環(huán)節(jié)。從地產(chǎn)行業(yè)資金來源和項目建設(shè)周期來看，地產(chǎn)企業(yè)借款期限一般與項目開發(fā)周期相匹配，基本為1-3年，平均為2年，據(jù)此測算，2012年房地產(chǎn)行業(yè)還款的構(gòu)成主要仍為銀行貸款，約占49％，單一信托到期借款約占6％，集合信托到期借款約占7％，通過其他信托方式借款約占6％，應(yīng)還地產(chǎn)基金借款占比約為1％，其余通過入股項目融資/高利貸/海外發(fā)債等形式借款難于取得數(shù)據(jù)，總占比約為31％。
更進一步，2012年3月和8月將會是信托還款高峰，也將是風(fēng)險釋放程度較為顯著的時間窗口。截至2011年三季度末中國信托業(yè)資金信托余額達到3.94萬億，其中房地產(chǎn)信托資金余額達到接近7000億元，占比達到17%左右，其中絕大部分為過去兩年新增貸款，集合資金信托和單一資金信托在2010年至2011年9月間共計新增6080.8億元。房地產(chǎn)信托近兩年的快速發(fā)展主要是受自2010年起政府對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，尤其是在股市直接融資和銀行開發(fā)貸受限的背景下，地產(chǎn)商主動尋找資金來源的結(jié)果。
第三，從地方債務(wù)的解讀看，房地產(chǎn)市場下行調(diào)整的一個間接沖擊可能是局部地區(qū)、個別案例的“城投債”或“平臺債”遇到一定的償還壓力，但其總體沖擊有限，且可能主要體現(xiàn)為流動性風(fēng)險。這里的主要原因是房地產(chǎn)市場調(diào)整的壓力在不同區(qū)域、不同城市之間的成本分擔(dān)是不同的，如果某些區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)整的較為劇烈、土地出讓金的減少顯著，同時前期投資較多導(dǎo)致2012年債務(wù)償付壓力大，那么兩者“碰頭”將導(dǎo)致部分城市和個別“城投債”出現(xiàn)局部的金融風(fēng)險。不過需要關(guān)注的是，中國的地方債務(wù)與發(fā)達國家債務(wù)一個顯著不同點在于中國地方負債有經(jīng)營性資產(chǎn)的匹配，目前遇到的是主要局部性、個別案例的流動性風(fēng)險，并非系統(tǒng)性、全面的。
