我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展瓶頸分析
http://www.diannaozhi.com 2012-09-04 14:21 中企顧問網(wǎng)
本文導讀：從運營管理模式來看，商業(yè)地產(chǎn)基本上分為只售不租、租售結合和只租不售三種模式。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律國際上較為成功的運營管理模式為只租不售模式，這樣有效保證了產(chǎn)權與經(jīng)營權的完整統(tǒng)一，有利于開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，塑造良好品牌形象。而目前我國商業(yè)地產(chǎn)的運營管理模式以只售不租模式為主，這種模式雖然有利于開發(fā)商資金快速回籠，但是由于產(chǎn)權分散，無法進行業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌分布與管理，不利于后期經(jīng)營管理。
1調控政策的不確定性對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形成制約。
2010年《關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知》規(guī)定:“在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。”2012年3月廣州房管局強調嚴格執(zhí)行該“限外令”，境外人士嚴禁在廣州購買商業(yè)地產(chǎn)。這是城市地方政府對商業(yè)地產(chǎn)“限外令”執(zhí)行力度升級的表現(xiàn);2011年8月，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風險提示，要求對未竣工驗收的商業(yè)地產(chǎn)停止發(fā)放商業(yè)貸款，停止個人消費貸款用于購買商業(yè)用房。同時上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。
廣州、上海等城市政府對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)范管理的加強引起了社會對政府商業(yè)地產(chǎn)調控力度加強的擔憂，其他地方政府是否會出臺相應政策加強對商業(yè)地產(chǎn)的調控力度還有待進一步檢驗，但這無疑表明雖然目前國家對發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)還沒有一個指導性的文件，雖然為商業(yè)地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間，但同時也帶來了諸多的不確定性。商業(yè)地產(chǎn)融資、開發(fā)及運營管理難度較住宅地產(chǎn)要大得多，其資金需求量大且投資回報周期較長，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受調控政策影響更大。行業(yè)政策、貨幣政策、金融政策及城市規(guī)劃等對商業(yè)地產(chǎn)影響至關重要，在國內現(xiàn)行環(huán)境下上述因素往往具有不確定性，不利于商業(yè)地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展及市場主體明朗預期。
2融資模式單一導致開發(fā)商融資難度加大。
2011年房地產(chǎn)開發(fā)信貸②從2010年的12540.5億元上升到12563.8億元，增長率僅為0.2%，遠遠低于1998—2010年年均增長率(24.6%)。商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)一樣，其資金來源以銀行貸款和自有資金為主，社會投資的融資渠道還沒有充分建立起來。這種高比例的銀行貸款和低比例的社會投資融資模式降低了開發(fā)商轉型商業(yè)地產(chǎn)自主性，伴隨著住宅地產(chǎn)成交量及成交價格增速的回落，作為資金投入巨大、回報周期較長的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商短期內轉型進入商業(yè)地產(chǎn)受到資金約束大。
雖然我國經(jīng)濟發(fā)展總體趨勢良好，但是近期通脹壓力及流動性過剩隱憂還將持續(xù)，因此緊縮性貨幣政策及房地產(chǎn)金融政策可能還將持續(xù)，這對近期轉型做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商是較為嚴峻的考驗。同時商業(yè)地產(chǎn)投資收益受到商業(yè)區(qū)位、交通狀況及居民消費結構和能力等諸多因素限制導致后期運營風險大，從而進一步影響到融資成本的付出與融資金額的取得。
3商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營管理模式不符合后期經(jīng)營管理需求。
從開發(fā)模式來看，住宅地產(chǎn)往往遵循“拿地—開發(fā)建設”的模式，而由于商業(yè)地產(chǎn)前期招商的復雜性導致其與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式截然不同，一般應該遵循研究城市發(fā)展規(guī)劃、居民消費需求及相關行業(yè)發(fā)展態(tài)勢—商業(yè)定位—主力店招商—產(chǎn)品規(guī)劃設計—開發(fā)建設的開發(fā)模式。
目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商往往用住宅地產(chǎn)開發(fā)模式去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，忽視前期規(guī)劃的重要性盲目進行項目開發(fā)。很多商業(yè)地產(chǎn)由于前期規(guī)劃不到位難以滿足投資商和商家要求，過后再對項目進行較大改動從而提高了開發(fā)成本，導致后期運營管理問題重重。
從運營管理模式來看，商業(yè)地產(chǎn)基本上分為只售不租、租售結合和只租不售三種模式。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律國際上較為成功的運營管理模式為只租不售模式，這樣有效保證了產(chǎn)權與經(jīng)營權的完整統(tǒng)一，有利于開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，塑造良好品牌形象。而目前我國商業(yè)地產(chǎn)的運營管理模式以只售不租模式為主，這種模式雖然有利于開發(fā)商資金快速回籠，但是由于產(chǎn)權分散，無法進行業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌分布與管理，不利于后期經(jīng)營管理。
4商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才匱乏。
商業(yè)地產(chǎn)融資、開發(fā)及經(jīng)營管理都較住宅地產(chǎn)復雜且專業(yè)性強，在研究城市發(fā)展規(guī)劃和居民消費需求以及相關行業(yè)發(fā)展態(tài)勢—商業(yè)定位—主力店招商—產(chǎn)品規(guī)劃設計—建筑施工—部分店鋪銷售、部分持有—全面招商—商業(yè)運營與管理等各個流程都需要專業(yè)人才及專業(yè)團隊來實施完成。相關管理人員及員工的經(jīng)驗、專業(yè)及綜合素質將直接影響項目開發(fā)經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)的成敗與否。目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一般都是從住宅地產(chǎn)轉型而來，受住宅開發(fā)經(jīng)營管理的慣性模式影響，商業(yè)地產(chǎn)缺乏專業(yè)人才儲備和經(jīng)驗豐富的專業(yè)團隊力量，導致項目決策不夠科學。
2010年《關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知》規(guī)定:“在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。”2012年3月廣州房管局強調嚴格執(zhí)行該“限外令”，境外人士嚴禁在廣州購買商業(yè)地產(chǎn)。這是城市地方政府對商業(yè)地產(chǎn)“限外令”執(zhí)行力度升級的表現(xiàn);2011年8月，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風險提示，要求對未竣工驗收的商業(yè)地產(chǎn)停止發(fā)放商業(yè)貸款，停止個人消費貸款用于購買商業(yè)用房。同時上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。
廣州、上海等城市政府對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)范管理的加強引起了社會對政府商業(yè)地產(chǎn)調控力度加強的擔憂，其他地方政府是否會出臺相應政策加強對商業(yè)地產(chǎn)的調控力度還有待進一步檢驗，但這無疑表明雖然目前國家對發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)還沒有一個指導性的文件，雖然為商業(yè)地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間，但同時也帶來了諸多的不確定性。商業(yè)地產(chǎn)融資、開發(fā)及運營管理難度較住宅地產(chǎn)要大得多，其資金需求量大且投資回報周期較長，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受調控政策影響更大。行業(yè)政策、貨幣政策、金融政策及城市規(guī)劃等對商業(yè)地產(chǎn)影響至關重要，在國內現(xiàn)行環(huán)境下上述因素往往具有不確定性，不利于商業(yè)地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展及市場主體明朗預期。
2融資模式單一導致開發(fā)商融資難度加大。
2011年房地產(chǎn)開發(fā)信貸②從2010年的12540.5億元上升到12563.8億元，增長率僅為0.2%，遠遠低于1998—2010年年均增長率(24.6%)。商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)一樣，其資金來源以銀行貸款和自有資金為主，社會投資的融資渠道還沒有充分建立起來。這種高比例的銀行貸款和低比例的社會投資融資模式降低了開發(fā)商轉型商業(yè)地產(chǎn)自主性，伴隨著住宅地產(chǎn)成交量及成交價格增速的回落，作為資金投入巨大、回報周期較長的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商短期內轉型進入商業(yè)地產(chǎn)受到資金約束大。
雖然我國經(jīng)濟發(fā)展總體趨勢良好，但是近期通脹壓力及流動性過剩隱憂還將持續(xù)，因此緊縮性貨幣政策及房地產(chǎn)金融政策可能還將持續(xù)，這對近期轉型做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商是較為嚴峻的考驗。同時商業(yè)地產(chǎn)投資收益受到商業(yè)區(qū)位、交通狀況及居民消費結構和能力等諸多因素限制導致后期運營風險大，從而進一步影響到融資成本的付出與融資金額的取得。
3商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營管理模式不符合后期經(jīng)營管理需求。
從開發(fā)模式來看，住宅地產(chǎn)往往遵循“拿地—開發(fā)建設”的模式，而由于商業(yè)地產(chǎn)前期招商的復雜性導致其與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式截然不同，一般應該遵循研究城市發(fā)展規(guī)劃、居民消費需求及相關行業(yè)發(fā)展態(tài)勢—商業(yè)定位—主力店招商—產(chǎn)品規(guī)劃設計—開發(fā)建設的開發(fā)模式。
目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商往往用住宅地產(chǎn)開發(fā)模式去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，忽視前期規(guī)劃的重要性盲目進行項目開發(fā)。很多商業(yè)地產(chǎn)由于前期規(guī)劃不到位難以滿足投資商和商家要求，過后再對項目進行較大改動從而提高了開發(fā)成本，導致后期運營管理問題重重。
從運營管理模式來看，商業(yè)地產(chǎn)基本上分為只售不租、租售結合和只租不售三種模式。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律國際上較為成功的運營管理模式為只租不售模式，這樣有效保證了產(chǎn)權與經(jīng)營權的完整統(tǒng)一，有利于開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，塑造良好品牌形象。而目前我國商業(yè)地產(chǎn)的運營管理模式以只售不租模式為主，這種模式雖然有利于開發(fā)商資金快速回籠，但是由于產(chǎn)權分散，無法進行業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌分布與管理，不利于后期經(jīng)營管理。
4商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才匱乏。
商業(yè)地產(chǎn)融資、開發(fā)及經(jīng)營管理都較住宅地產(chǎn)復雜且專業(yè)性強，在研究城市發(fā)展規(guī)劃和居民消費需求以及相關行業(yè)發(fā)展態(tài)勢—商業(yè)定位—主力店招商—產(chǎn)品規(guī)劃設計—建筑施工—部分店鋪銷售、部分持有—全面招商—商業(yè)運營與管理等各個流程都需要專業(yè)人才及專業(yè)團隊來實施完成。相關管理人員及員工的經(jīng)驗、專業(yè)及綜合素質將直接影響項目開發(fā)經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)的成敗與否。目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一般都是從住宅地產(chǎn)轉型而來，受住宅開發(fā)經(jīng)營管理的慣性模式影響，商業(yè)地產(chǎn)缺乏專業(yè)人才儲備和經(jīng)驗豐富的專業(yè)團隊力量，導致項目決策不夠科學。
