2011年我國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析
http://www.diannaozhi.com 2012-09-04 14:14 中企顧問網(wǎng)
本文導讀：商業(yè)地產(chǎn)成交價格增幅的上漲及住宅地產(chǎn)成交價格增幅的回落有利于改變目前部分地區(qū)商住倒掛現(xiàn)象，引導開發(fā)商投資向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。以上海為例，2004—2010年商業(yè)地產(chǎn)成交價格與住宅地產(chǎn)成交價格比值平均為1.0，遠遠低于國際上公認的合理比值(1.5～2.0倍)。2011年隨著住宅地產(chǎn)成交價格的下降及商業(yè)地產(chǎn)成交價格高達20.8%的上漲幅度，二者比值達到1.4，接近于合理倍數(shù)值，商住倒掛現(xiàn)象得以有效扭轉(zhuǎn)。
2010年以來特別是2011年住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策嚴厲程度一輪高過一輪，“新國十條”、“限購”、“限貸”、“房產(chǎn)稅”及“限價”等政策措施密集出臺，經(jīng)濟手段與行政手段并用共同抑制住房價格過高且過快上漲。作為房地產(chǎn)重要組成部分的商業(yè)地產(chǎn)成為諸多住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相轉(zhuǎn)型領域，國內(nèi)主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，商業(yè)地產(chǎn)比例提升成為未來幾年這些企業(yè)發(fā)展的重要舉措。在中國經(jīng)濟結(jié)構轉(zhuǎn)型、城市化進程推進、居民可支配收入持續(xù)增長、消費結(jié)構優(yōu)化升級及宏觀調(diào)控政策的多重效應下，商業(yè)地產(chǎn)投資價值逐漸顯現(xiàn)。
1商業(yè)地產(chǎn)投資增幅超過住宅地產(chǎn)
受投資慣性及開發(fā)商市場判斷力弱、政策敏感性差等因素影響，2011年嚴厲宏觀調(diào)控政策下住宅地產(chǎn)投資增速仍保持高位運行。商業(yè)地產(chǎn)投資增幅與商品房投資增幅和住宅地產(chǎn)投資增幅一致，雖然較2010年有小幅收縮(見表1)，但增幅均高于第一和第二階段①年均增長率。
2009年下半年開始的住宅地產(chǎn)調(diào)控政策其效成效于2010年及2011年逐步顯現(xiàn)，第一、第二階段投資增速均慢于商品房及住宅地產(chǎn)投資增速的商業(yè)地產(chǎn)，2010—2011年其增速均超過商品房及住宅地產(chǎn)投資增速。
2商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增幅亦超過住宅地產(chǎn)
投資額是反映開發(fā)商房地產(chǎn)市場信心的重要指標，但其易受投資慣性因素影響，新開工面積則能更好地反映開發(fā)商信心。2004—2009年住房市場快速發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速低于商品房及住宅地產(chǎn)新開工面積增速;2010年商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速稍高于住宅地產(chǎn)新開工面積;2011年隨著住宅地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)深入開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)趨勢進一步顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增幅明顯高于住宅地產(chǎn)新開工面積增速(5.4個百分點)。
3商業(yè)地產(chǎn)成交價格增幅遠超住宅地產(chǎn)
第一、第二階段商品房及住宅地產(chǎn)成交價格上漲速度遠遠高于商業(yè)地產(chǎn)成交價格上漲速度;2011年增幅雖然較2010年有所收窄，但是在商品房及住宅價格增幅持續(xù)低迷背景下，商業(yè)地產(chǎn)成交價格仍保持了較為強勁的上漲態(tài)勢。
商業(yè)地產(chǎn)成交價格增幅的上漲及住宅地產(chǎn)成交價格增幅的回落有利于改變目前部分地區(qū)商住倒掛現(xiàn)象，引導開發(fā)商投資向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。以上海為例，2004—2010年商業(yè)地產(chǎn)成交價格與住宅地產(chǎn)成交價格比值平均為1.0，遠遠低于國際上公認的合理比值(1.5～2.0倍)。2011年隨著住宅地產(chǎn)成交價格的下降及商業(yè)地產(chǎn)成交價格高達20.8%的上漲幅度，二者比值達到1.4，接近于合理倍數(shù)值，商住倒掛現(xiàn)象得以有效扭轉(zhuǎn)。
4商業(yè)地產(chǎn)土地價格增幅回落幅度小于住宅地產(chǎn)
土地政策為2011年房地產(chǎn)市場的重要調(diào)控手段，商品房土地供應的增加、土地招拍掛出讓方式的完善及對囤地、捂地行為打擊力度的加大，土地市場供給增加與開發(fā)商拿地熱情下降共同促進了商品房用地價格增速的大幅回落。相比而言，商業(yè)地產(chǎn)用地價格增幅高于商品房及住宅地產(chǎn)用地價格增幅，進一步說明相對住宅地產(chǎn)而言開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)投資熱情上升。
從以上商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開工面積、成交價格及土地價格的縱向、橫向比較可知，2011年開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)投資熱情增高，市場整體運行態(tài)勢好于住宅地產(chǎn)，一定程度上說明住宅地產(chǎn)嚴厲宏觀調(diào)控政策促進了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
1商業(yè)地產(chǎn)投資增幅超過住宅地產(chǎn)
受投資慣性及開發(fā)商市場判斷力弱、政策敏感性差等因素影響，2011年嚴厲宏觀調(diào)控政策下住宅地產(chǎn)投資增速仍保持高位運行。商業(yè)地產(chǎn)投資增幅與商品房投資增幅和住宅地產(chǎn)投資增幅一致，雖然較2010年有小幅收縮(見表1)，但增幅均高于第一和第二階段①年均增長率。
2009年下半年開始的住宅地產(chǎn)調(diào)控政策其效成效于2010年及2011年逐步顯現(xiàn)，第一、第二階段投資增速均慢于商品房及住宅地產(chǎn)投資增速的商業(yè)地產(chǎn)，2010—2011年其增速均超過商品房及住宅地產(chǎn)投資增速。
2商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增幅亦超過住宅地產(chǎn)
投資額是反映開發(fā)商房地產(chǎn)市場信心的重要指標，但其易受投資慣性因素影響，新開工面積則能更好地反映開發(fā)商信心。2004—2009年住房市場快速發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速低于商品房及住宅地產(chǎn)新開工面積增速;2010年商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速稍高于住宅地產(chǎn)新開工面積;2011年隨著住宅地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)深入開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)趨勢進一步顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增幅明顯高于住宅地產(chǎn)新開工面積增速(5.4個百分點)。
3商業(yè)地產(chǎn)成交價格增幅遠超住宅地產(chǎn)
第一、第二階段商品房及住宅地產(chǎn)成交價格上漲速度遠遠高于商業(yè)地產(chǎn)成交價格上漲速度;2011年增幅雖然較2010年有所收窄，但是在商品房及住宅價格增幅持續(xù)低迷背景下，商業(yè)地產(chǎn)成交價格仍保持了較為強勁的上漲態(tài)勢。
商業(yè)地產(chǎn)成交價格增幅的上漲及住宅地產(chǎn)成交價格增幅的回落有利于改變目前部分地區(qū)商住倒掛現(xiàn)象，引導開發(fā)商投資向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。以上海為例，2004—2010年商業(yè)地產(chǎn)成交價格與住宅地產(chǎn)成交價格比值平均為1.0，遠遠低于國際上公認的合理比值(1.5～2.0倍)。2011年隨著住宅地產(chǎn)成交價格的下降及商業(yè)地產(chǎn)成交價格高達20.8%的上漲幅度，二者比值達到1.4，接近于合理倍數(shù)值，商住倒掛現(xiàn)象得以有效扭轉(zhuǎn)。
4商業(yè)地產(chǎn)土地價格增幅回落幅度小于住宅地產(chǎn)
土地政策為2011年房地產(chǎn)市場的重要調(diào)控手段，商品房土地供應的增加、土地招拍掛出讓方式的完善及對囤地、捂地行為打擊力度的加大，土地市場供給增加與開發(fā)商拿地熱情下降共同促進了商品房用地價格增速的大幅回落。相比而言，商業(yè)地產(chǎn)用地價格增幅高于商品房及住宅地產(chǎn)用地價格增幅，進一步說明相對住宅地產(chǎn)而言開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)投資熱情上升。
從以上商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開工面積、成交價格及土地價格的縱向、橫向比較可知，2011年開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)投資熱情增高，市場整體運行態(tài)勢好于住宅地產(chǎn)，一定程度上說明住宅地產(chǎn)嚴厲宏觀調(diào)控政策促進了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
與 商業(yè)地產(chǎn) 的相關內(nèi)容
