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　   內容提示：在供給增加和需求減少的疊加效應下，供求關系正在發(fā)生逆轉。目前主要城市公布的商品住房可售存量已經呈現上升趨勢，存貨壓力逐漸增大。盡管市場還可能出現一段時間的僵持局面，但房價穩(wěn)定并出現回落的概率正在上升。從全國的情況看，未來半年到一年時間，如果政策沒有松動，市場升溫、價格非正常上漲的可能較小。市場走勢將取決于宏觀經濟走勢和房地產市場調控政策的貫徹落實情況。

　　短期市場分析

　　1.從需求看：在更加嚴厲的調控政策下，近期市場已呈現快速收縮。9月29日新的調控政策出臺后，各地房地產市場反應非常迅速，成交量大幅度下滑。根據主要城市公布數據，上海市十一黃金周成交2131套，環(huán)比較前一周下降69.1%；北京市成交1037套，環(huán)比下降73.1%；杭州市成交533套，環(huán)比下降74.1%；廣州市成交2102套，環(huán)比下降47.4%；武漢市成交1505套，環(huán)比下降57.7%；成都市成交437套，環(huán)比下降83.3%。上述城市周成交量基本都回到了5、6月份的低谷水平，觀望氣氛和持幣待購情況還會延續(xù)。

        2010-2015年中國商業(yè)地產市場調研與發(fā)展前景分析報告

　　加上商業(yè)銀行對購買第三套住房家庭停止貸款，并提高購買第二套住房首付要求。北京、上海、深圳等城市出臺了限購政策，規(guī)定一戶家庭只能購買一套住房，投資、投機性需求將基本被逐出市場，改善性需求也受到一定程度的影響。

　　因此，未來幾個月，住房銷售面積總體會處于縮量。

　　2.從供給看：2009年下半年開始，開發(fā)企業(yè)普遍加大了商品住宅開工力度，四季度新開工量約占全年40%左右，延續(xù)到今年1-6月，新開工量持續(xù)攀升。這些商品住房在今年8月份以后陸續(xù)轉化為市場供應；加上目前各地貫徹調控文件，對在建項目全面清理并促建設、竣工和商品房上市。因此，未來一年商品住房供應將保持高位。

3.短期市場走勢分析：在供給增加和需求減少的疊加效應下，供求關系正在發(fā)生逆轉。目前主要城市公布的商品住房可售存量已經呈現上升趨勢，存貨壓力逐漸增大。盡管市場還可能出現一段時間的僵持局面，但房價穩(wěn)定并出現回落的概率正在上升。從全國的情況看，未來半年到一年時間，如果政策沒有松動，市場升溫、價格非正常上漲的可能較小。市場走勢將取決于宏觀經濟走勢和房地產市場調控政策的貫徹落實情況。

　　后期市場分析

　　從長期看，市場走勢最終還是取決于供求關系。

　　1.需求分析：除改善型需求和結婚對住房旺盛的潛在需求在今后若干年內難以改變外，城鎮(zhèn)化對住房需求的拉動也已成為影響市場供求關系不容忽視的重要因素。近5年來，全國城鎮(zhèn)化率平均每年增加0.9個百分點，城鎮(zhèn)每年新增約1580萬人。有關測算表明，從2010年到2029年20年中，考慮到目前的住宅缺口以及因拆除舊房導致既有住宅數量的減少，全國城鎮(zhèn)年均需新增住宅1000萬套左右。

　　2.供給分析：后期住房供應形勢不容樂觀。

　　從前6年住房供應分析。2004年至2009年全國城鎮(zhèn)年均竣工住房套數為704萬套（其中商品住房499萬套），每年商品住房銷售528萬套，相比未來每年的新增住房需求，仍然存在較大缺口。

　　今年市場調控對下步市場供應的影響分析

　　盡管從國家統(tǒng)計局反映的全國數據看，土地購置面積和商品住房施工、新開工等供應類指標總體上保持增長態(tài)勢，未來幾個月到明年，市場供應量將有所增加。但受各種因素影響，在住房和城鄉(xiāng)建設部監(jiān)測的90個重點城市中，1-8月31個城市新建商品住房上市面積同比下降。8月末，38個城市新建商品住房累計可售面積比去年同期下降。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的40個重點城市中，有22個城市商品住房竣工面積同比下降。從土地供應量看，與年度供應計劃相比，部分城市住房建設用地供應完成情況仍不理想，個別城市缺口較大。這些情況都可能導致后期市場供應量呈現下降趨勢，供求矛盾還可能激化。

3.后期市場走勢分析：隨著市場反復動蕩，商品住房銷售量下降，開發(fā)商回收資金放緩，信心不足，減少土地購置，商品住房新開工、建設速度普遍會放慢——將影響到市場后續(xù)的供應，后期市場供應再度緊張，房價出現報復性反彈的可能仍然存在，需要高度關注并采取有效的應對措施。