〖 目 錄 〗

第一章　商鋪地產(chǎn)相關(guān)知識(shí) 22
1.1　商鋪的定義及特征 22
1.1.1　商鋪定義 22
1.1.2　商鋪分割的原則 23
1.1.3　商鋪交易流程及注意事項(xiàng) 24
1.2　商鋪分類及盈利特征 27
1.2.1　按開(kāi)發(fā)形式分類 27
1.2.2　按投資價(jià)值分類 29
1.2.3　按商鋪的位置形式分類 32
1.3　商鋪的價(jià)值 34
1.3.1　商鋪價(jià)值衡量要素 34
1.3.2　商鋪價(jià)值評(píng)估方法 37
1.3.3　運(yùn)營(yíng)成敗決定商鋪價(jià)值 38

第二章　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析 43
2.1　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展綜述 43
2.1.1　我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧 43
2.1.2　影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ南嚓P(guān)因素 45
2.1.3　我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融環(huán)境 49
2.1.4　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式開(kāi)始轉(zhuǎn)型 52
2.2　2008-2009年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 58
2.2.1　2008年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行綜述 58
2.2.2　2008年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)透析 61
2.2.3　2009年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征 65
2.2.4　2009年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)分析 70
2.3　2010-2011年三季度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 73
2.3.1　2010年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)達(dá)新高 73
2.3.2　2010年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展 73
2.3.3　2010年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新特點(diǎn) 76
2.3.4　2010年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)重大事件 77
2.3.5　2011年三季度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 79
2.4　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)與問(wèn)題 99
2.4.1　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的四大困擾 99
2.4.2　制約中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要因素 100
2.4.3　國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨的挑戰(zhàn) 102
2.4.4　我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的弊病分析 104
2.5　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策 108
2.5.1　發(fā)展中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策措施 108
2.5.2　我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的思路淺析 109
2.5.3　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略分析 111
2.5.4　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)亟待創(chuàng)新模式 116
2.5.5　壯大中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的政策建議 119

第三章　商鋪地產(chǎn)分析 124
3.1　商鋪地產(chǎn)發(fā)展綜述 124
3.1.1　中國(guó)商鋪市場(chǎng)的發(fā)展變化 124
3.1.2　中國(guó)商鋪地產(chǎn)成為“金礦” 125
3.1.3　中國(guó)商鋪地產(chǎn)發(fā)展迅猛的原因 127
3.2　2008-2011年三季度商鋪市場(chǎng)的發(fā)展 128
3.2.1　2008年中國(guó)商鋪市場(chǎng)分析 128
3.2.2　2009國(guó)內(nèi)各城市商鋪市場(chǎng)排名 132
3.2.3　2010年商鋪市場(chǎng)呈現(xiàn)發(fā)展新模式 133
3.2.4　2011年三季度我國(guó)商鋪市場(chǎng)需求強(qiáng)勁 135
3.3　產(chǎn)權(quán)式商鋪及相關(guān)法律問(wèn)題淺析 138
3.3.1　中國(guó)產(chǎn)權(quán)式商鋪的興起及發(fā)展 138
3.3.2　產(chǎn)權(quán)式商鋪發(fā)展的現(xiàn)狀考察與法律困境 140
3.3.3　產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)模式完善構(gòu)想 146
3.3.4　產(chǎn)權(quán)式商鋪模式將不斷走向完善 149
3.4　商鋪?zhàn)馐凼袌?chǎng)分析 150
3.4.1　商鋪?zhàn)赓U價(jià)格的定位 150
3.4.2　商鋪?zhàn)赓U門檻效應(yīng)分析 151
3.4.3　商鋪?zhàn)赓U糾紛及解決措施 151
3.4.4　出售型商鋪面臨的困境分析 154
3.5　商鋪地產(chǎn)面臨的問(wèn)題 157
3.5.1　商鋪市場(chǎng)四大問(wèn)題需改善 157
3.5.2　商鋪市場(chǎng)遭遇三大瓶頸 159
3.5.3　商鋪市場(chǎng)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題 160

第四章　社區(qū)商鋪 162
4.1　社區(qū)商鋪概述 162
4.1.1　社區(qū)商鋪的概念 162
4.1.2　社區(qū)商鋪的定位 163
4.1.3　社區(qū)商鋪的分類和特點(diǎn) 164
4.2　社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r 166
4.2.1　國(guó)內(nèi)城市社區(qū)商業(yè)的功能定位 166
4.2.2　城市社區(qū)商業(yè)的主要發(fā)展模式 166
4.2.3　我國(guó)城市社區(qū)商業(yè)的不足及建議 173
4.3　社區(qū)商鋪發(fā)展現(xiàn)狀 177
4.3.1　國(guó)內(nèi)社區(qū)商鋪乘勢(shì)興起 177
4.3.2　國(guó)家對(duì)社區(qū)商鋪的相關(guān)規(guī)定 179
4.3.3　2011年社區(qū)商鋪投資需求調(diào)查 180
4.3.4　社區(qū)商鋪的發(fā)展前景 180
4.4　社區(qū)商鋪投資分析 182
4.4.1　社區(qū)商鋪的投資注意事項(xiàng) 182
4.4.2　選擇社區(qū)商鋪的建議 183
4.4.3　社區(qū)商鋪投資回報(bào)分析 185
4.4.4　社區(qū)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)分析 187

第五章　商業(yè)街商鋪 189
5.1　商業(yè)街商鋪概述 189
5.1.1　商業(yè)街商鋪的概念 189
5.1.2　商業(yè)街商鋪的特點(diǎn) 189
5.1.3　商業(yè)街商鋪的定位 192
5.2　商業(yè)街商鋪發(fā)展概況 193
5.2.1　步行商業(yè)街的起源與發(fā)展 193
5.2.2　我國(guó)商業(yè)街的形態(tài)類型 196
5.2.3　國(guó)內(nèi)商業(yè)街開(kāi)發(fā)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期 197
5.2.4　商務(wù)部關(guān)于加快我國(guó)商業(yè)街建設(shè)與發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn) 198
5.3　中國(guó)商業(yè)街發(fā)展的特征 201
5.3.1　趨同性、趨利性、趨熱性 201
5.3.2　地位日益顯著 202
5.3.3　經(jīng)營(yíng)缺乏特色 202
5.3.4　經(jīng)濟(jì)效益堪憂 202
5.4　國(guó)內(nèi)五市典型商業(yè)街商鋪投資成本分析 202
5.4.1　北京 202
5.4.2　上海 203
5.4.3　深圳 204
5.4.4　廣州 205
5.4.5　西安 205
5.5　商業(yè)街商鋪投資分析 206
5.5.1　商業(yè)街商鋪成投資熱點(diǎn) 206
5.5.2　投資商業(yè)街商鋪需考慮的因素 206
5.5.3　商業(yè)街商鋪投資選址策略 208
5.5.4　專業(yè)商業(yè)街商鋪投資策略 209
5.5.5　復(fù)合商業(yè)街商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 210

第六章　其他類型商鋪 211
6.1　市場(chǎng)類商鋪 211
6.1.1　市場(chǎng)類商鋪的定義 211
6.1.2　市場(chǎng)類商鋪的分類 211
6.1.3　專業(yè)市場(chǎng)商鋪 211
6.1.4　綜合市場(chǎng)商鋪 213
6.1.5　市場(chǎng)類商鋪投資要旨 215
6.2　百貨商場(chǎng)及購(gòu)物中心商鋪 216
6.2.1　百貨商場(chǎng)商鋪的特點(diǎn) 216
6.2.2　購(gòu)物中心商鋪的特點(diǎn) 217
6.2.3　社區(qū)型購(gòu)物中心商鋪成投資熱點(diǎn) 219
6.2.4　百貨商場(chǎng)及購(gòu)物中心商鋪投資策略 221
6.3　商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪 222
6.3.1　商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪概述 222
6.3.2　商務(wù)樓、寫(xiě)字樓底商商鋪的特點(diǎn) 222
6.3.3　商務(wù)樓、寫(xiě)字樓零散商鋪分析 223
6.3.4　商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪投資策略 224
6.4　交通設(shè)施商鋪 225
6.4.1　交通設(shè)施內(nèi)部商鋪特點(diǎn) 225
6.4.2　交通設(shè)施外部商鋪的特點(diǎn) 226
6.4.3　交通設(shè)施外部商鋪投資策略 227
6.4.4　道路兩側(cè)商鋪的特點(diǎn)及投資 227
6.5　住宅底層商鋪 228
6.5.1　住宅底層商鋪概述 228
6.5.2　住宅和底層商鋪的聯(lián)動(dòng)作用分析 232
6.5.3　住宅底商市場(chǎng)迅速升溫 234
6.5.4　住宅底商投資分析 235
6.6　地鐵商鋪 236
6.6.1　地鐵商鋪的三種形態(tài) 236
6.6.2　地鐵商鋪選址參考 236
6.6.3　投資地鐵商鋪?lái)毩私獾闹�識(shí) 237

第七章　北京商鋪地產(chǎn) 239
7.1　2008-2009年北京商鋪市場(chǎng)回顧 239
7.1.1　2008年北京商鋪市場(chǎng)租金先揚(yáng)后抑 239
7.1.2　2009年三季度北京商鋪市場(chǎng)低迷 240
7.1.3　2009年二季度北京商鋪交易略有回升 245
7.1.4　2009年第三季度北京商鋪市場(chǎng)分析 246
7.1.5　2009年第四季度北京商鋪市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行 248
7.2　2010-2011年三季度北京商鋪市場(chǎng)分析 248
7.2.1　2010年北京商鋪市場(chǎng)表現(xiàn)活躍 248
7.2.2　2010年北京商鋪投資市場(chǎng)特點(diǎn) 249
7.2.3　2011年三季度北京商鋪市場(chǎng)持續(xù)升溫 250
7.2.4　2011年三季度北京商鋪市場(chǎng)需求強(qiáng)勁 251
7.3　北京商鋪市場(chǎng)投資分析 253
7.3.1　北京核心商圈仍是商鋪投資首選地區(qū) 253
7.3.2　北京商鋪地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)失衡 254
7.3.3　北京商鋪投資需要防范三道風(fēng)險(xiǎn) 256
7.3.4　北京商鋪地產(chǎn)的投資策略 258
7.4　北京商鋪市場(chǎng)展望 259
7.4.1　2011年北京商鋪市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 259
7.4.2　北京高端商鋪地產(chǎn)將進(jìn)一步發(fā)展 259
7.4.3　北京軌道交通建設(shè)將帶熱沿線商鋪地產(chǎn) 260

第八章　上海商鋪地產(chǎn)市場(chǎng) 261
8.1　2009年上海商鋪地產(chǎn)發(fā)展回顧 261
8.1.1　2009年第三季度上海商鋪需求不振 261
8.1.2　2009年第二季度上海商鋪市場(chǎng)供需及動(dòng)態(tài) 262
8.1.3　2009年第三季度上海商鋪市場(chǎng)趨于穩(wěn)定 263
8.1.4　2009年第四季度上海商鋪市場(chǎng)需求有所上升 263
8.2　2010年上海商鋪市場(chǎng)發(fā)展分析 264
8.2.1　2010年上海商鋪市場(chǎng)整體狀況 264
8.2.2　2010年上海商鋪分縣區(qū)成交情況 266
8.2.3　2010年上海專業(yè)類主題商鋪頗受青睞 267
8.2.4　2010年上海商鋪市場(chǎng)喜憂參半 269
8.3　2011年1-4月上海商鋪市場(chǎng)發(fā)展分析 271
8.3.1　2011年1月上海商鋪市場(chǎng)發(fā)展 271
8.3.2　2011年2月上海商鋪市場(chǎng)發(fā)展 273
8.3.3　2011年3月上海商鋪市場(chǎng)發(fā)展 275
8.3.4　2011年4月上海商鋪市場(chǎng)發(fā)展 278
8.4　上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題 280
8.4.1　上海商鋪地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡 280
8.4.2　上海繁華地段高端商鋪地產(chǎn)一鋪難求 281
8.4.3　上海商鋪地產(chǎn)缺乏明確定位 287
8.5　上海商鋪市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 288
8.5.1　2011年上海高檔商鋪新供應(yīng)量將增加 288
8.5.2　未來(lái)上海商鋪市場(chǎng)租金將繼續(xù)上漲 288
8.5.3　郊區(qū)成上海商鋪地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展重點(diǎn) 289

第九章　廣州商鋪市場(chǎng) 291
9.1　2008-2009年廣州商鋪市場(chǎng)回顧 291
9.1.1　2008年廣州商鋪?zhàn)饨鹪龇�放�? 291
9.1.2　2009年上半年廣州商鋪?zhàn)饨鸾捣�收�? 292
9.1.3　2009年第三季度廣州商鋪市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行 293
9.1.4　2009年第四季度廣州商鋪市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好 295
9.2　2010年廣州商鋪市場(chǎng)運(yùn)行分析 297
9.2.1　2010年三季度廣州商鋪市場(chǎng)運(yùn)行情況 297
9.2.2　2010年二季度廣州商鋪市場(chǎng)迅速升溫 297
9.2.3　2010年三季度廣州商鋪市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 298
9.2.4　2010年四季度廣州商鋪市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 299
9.3　2011年三季度廣州商鋪市場(chǎng)發(fā)展分析 300
9.3.1　2011年三季度廣州商鋪市場(chǎng)表現(xiàn)活躍 300
9.3.2　2011年三季度廣州商鋪市場(chǎng)需求強(qiáng)勁 302
9.3.3　2011年三季度廣州商鋪?zhàn)饨鸱�(wěn)中有升 303
9.4　廣州各類型商鋪投資分析 306
9.4.1　商場(chǎng)鋪 306
9.4.2　商業(yè)街商鋪 306
9.4.3　專業(yè)市場(chǎng)鋪 307
9.4.4　社區(qū)商鋪 308
9.4.5　地鐵商鋪 308
9.5　廣州商鋪市場(chǎng)前景及趨勢(shì)分析 309
9.5.1　未來(lái)廣州商鋪市場(chǎng)走勢(shì)展望 309
9.5.2　2011年廣州商鋪大量新增項(xiàng)目將入市 310
9.5.3　2011年廣州商鋪?zhàn)饨饘⒈３址�(wěn)定 311

第十章　深圳商鋪地產(chǎn) 312
10.1　深圳商圈的格局分布 312
10.1.1　羅湖中心商圈 312
10.1.2　東門商圈 313
10.1.3　華強(qiáng)北商圈 315
10.1.4　福田中心商圈 318
10.1.5　主要次級(jí)商圈 319
10.2　2007-2009年深圳商鋪地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 320
10.2.1　2007年商鋪市場(chǎng)發(fā)展解析 320
10.2.2　2008年深圳商鋪市場(chǎng)供大于求 322
10.2.3　2009年深圳商鋪成交情況分析 323
10.3　2010年深圳商鋪市場(chǎng)分析 324
10.3.1　一手商鋪市場(chǎng)供求低位運(yùn)行 324
10.3.2 二手商鋪價(jià)格走勢(shì)先抑后揚(yáng) 325
10.3.3 投資重點(diǎn)向關(guān)外延伸 326
10.3.4　商鋪?zhàn)饨饾q幅不及售價(jià) 327
10.4　2011年1-4月深圳商鋪市場(chǎng)概況 327
10.4.1　2011年三季度深圳商鋪市場(chǎng)需求旺盛 327
10.4.2　2011年三季度深圳商鋪?zhàn)饨鸨３制椒�(wěn) 328
10.4.3　2011年4月深圳商鋪市場(chǎng)成交概況 328
10.5　深圳商鋪地產(chǎn)投資及發(fā)展前景分析 329
10.5.1　深圳商鋪物業(yè)發(fā)展前景廣闊 329
10.5.2　深圳商鋪地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) 333
10.5.3　深圳不同類型商鋪投資前景分析 334

第十一章　中國(guó)其他城市商鋪地產(chǎn) 336
11.1　杭州 336
11.1.1　2009年杭州商鋪市場(chǎng)發(fā)展概況 336
11.1.2　2010年杭州商鋪市場(chǎng)發(fā)展概況 338
11.1.3　2011年三季度杭州商鋪市場(chǎng)概況 341
11.1.4　杭州主要商圈商鋪發(fā)展評(píng)析 342
11.2　南京 345
11.2.1　2010年南京商鋪市場(chǎng)發(fā)展概況 345
11.2.2　2011年三季度南京商鋪市場(chǎng)發(fā)展概況 346
11.2.3　2011年4月南京商鋪市場(chǎng)發(fā)展概況 347
11.2.4　南京地鐵商鋪布局規(guī)劃 348
11.3　武漢 348
11.3.1　2010年武漢商鋪市場(chǎng)發(fā)展概況 348
11.3.2　2011年1-4月武漢商鋪市場(chǎng)發(fā)展概況 350
11.3.3　獲批“中心城市”武漢商鋪價(jià)值上升 350
11.3.4　武漢商鋪投資熱蔓延至省內(nèi)二線城市 352
11.4　成都 352
11.4.1　成都商鋪成為新一輪投資熱點(diǎn) 352
11.4.2　2010年成都商鋪市場(chǎng)發(fā)展概況 354
11.4.3　2011年三季度成都商鋪市場(chǎng)概況 356
11.4.4　成都商鋪市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 357

第十二章　商鋪企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析 361
12.1　廣州富力地產(chǎn)股份有限公司 361
12.1.1　公司概況 361
12.1.2　2008年1-12月富力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況分析 362
12.1.3　2009年1-12月富力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況分析 364
12.1.4　2010年1-12月富力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況分析 366
12.1.5　2010年富力地產(chǎn)商鋪銷售額近20億 367
12.2　保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 368
12.2.1　公司概況 368
12.2.2　2008年1-12月保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況分析 369
12.2.3　2009年1-12月保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況分析 371
12.2.4　2010年1-12月保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況分析 374
12.2.5　2011年保利地產(chǎn)地鐵商鋪熱銷 375
12.3　合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 377
12.3.1　公司概況 377
12.3.2　2008年1-12月合生創(chuàng)展經(jīng)營(yíng)狀況分析 377
12.3.3　2009年1-12月合生創(chuàng)展經(jīng)營(yíng)狀況分析 379
12.3.4　2010年1-12月合生創(chuàng)展經(jīng)營(yíng)狀況分析 382
12.3.5　2011年合生創(chuàng)展在京試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)大型商業(yè)項(xiàng)目 383

第十三章　商鋪地產(chǎn)市場(chǎng)政策背景分析 385
13.1　2007-2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策綜述 385
13.1.1　2007年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策 385
13.1.2　2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策 389
13.1.3　2008年底中國(guó)出臺(tái)新政策提振房地產(chǎn)市場(chǎng) 398
13.1.4　2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策 399
13.2　2009年12月-2011年中國(guó)房地產(chǎn)政策全面轉(zhuǎn)向 402
13.2.1　2009年12月中國(guó)房地產(chǎn)政策開(kāi)始全面轉(zhuǎn)向 402
13.2.2　2009年12月-2010年12月中央調(diào)控政策概述 403
13.2.3　2010年地方調(diào)控政策概述 409
13.2.4　2011年房地產(chǎn)第三輪調(diào)控序幕拉開(kāi) 411
13.3　2010年1月“國(guó)十一條”解讀 413
13.3.1　政策背景 413
13.3.2　政策回顧 414
13.3.3　政策要點(diǎn) 415
13.3.4　政策解讀 417
13.4　2010年4月“新國(guó)十條”解讀 421
13.4.1　政策調(diào)控背景 421
13.4.2　政策出臺(tái)起因 421
13.4.3　政策要點(diǎn)細(xì)讀 422
13.4.4　對(duì)市場(chǎng)的影響 423
13.5　2011年1月“新國(guó)八條”解讀 424
13.5.1　新增內(nèi)容 424
13.5.2　政府監(jiān)管方面 426
13.5.3　金融政策方面 427
13.5.4　土地交易方面 428
13.5.5　交易稅費(fèi)方面 429
13.6　房地產(chǎn)調(diào)控為商鋪地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好 430
13.6.1　2010年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成市場(chǎng)調(diào)控受益者 430
13.6.2　2011年房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)商業(yè)地產(chǎn)更受青睞 434
13.6.3　2010年房產(chǎn)調(diào)控助推商鋪市場(chǎng)迅速升溫 435
13.6.4　2011年新政繼續(xù)帶動(dòng)商鋪地產(chǎn)發(fā)展 436

第十四章　商鋪地產(chǎn)投資分析 437
14.1　商鋪投資的現(xiàn)狀 437
14.1.1　商鋪獨(dú)具六大投資價(jià)值 437
14.1.2　2010年投資者看好的商鋪的特征 438
14.1.3　商鋪投資趨勢(shì)與成功要素 439
14.1.4　商鋪投資的個(gè)性化形式 441
14.2　商鋪投資的選擇 443
14.2.1　商鋪投資類型的選擇 443
14.2.2　商鋪投資地段的選擇 445
14.2.3　商鋪投資時(shí)機(jī)的把握 446
14.3　投資產(chǎn)權(quán)式商鋪分析 448
14.3.1　產(chǎn)權(quán)式商鋪及其類型 448
14.3.2　產(chǎn)權(quán)式商鋪的四大優(yōu)勢(shì) 448
14.3.3　產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的風(fēng)險(xiǎn) 449
14.3.4　投資產(chǎn)權(quán)式商鋪的策略 451
14.4　商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避策略 451
14.4.1　投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 451
14.4.2　投資地鐵商鋪需謹(jǐn)慎 456
14.4.3　社區(qū)商鋪投資應(yīng)注意的問(wèn)題 457
14.4.4　避免商鋪風(fēng)險(xiǎn)的具體操作步驟 458

第十五章　商鋪地產(chǎn)發(fā)展前景及趨勢(shì) 461
15.1　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景及趨勢(shì) 461
15.1.1　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望 461
15.1.2　2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 463
15.1.3　未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將向城市綜合體轉(zhuǎn)型 464
15.1.4　未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)及面臨的挑戰(zhàn) 467
15.2　商鋪地產(chǎn)發(fā)展前景及趨勢(shì) 469
15.2.1　2014-2020年中國(guó)商鋪地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)分析 469
15.2.2　社區(qū)商鋪將成為今后市場(chǎng)熱點(diǎn) 471
15.2.3　結(jié)合舊城改造的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ? 474
15.2.4　未來(lái)商鋪經(jīng)營(yíng)管理將更好發(fā)展 475

附錄 477
附錄一：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 477
附錄二：招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 487
附錄三：協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 493
附錄四：中華人民共和國(guó)土地管理法 496
附錄五：中國(guó)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法（試行） 513
附錄六：《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（2010.1） 519
附錄七：《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（2010.4） 522
附錄八：2011年房地產(chǎn)調(diào)控新政——“新國(guó)八條” 526

圖表目錄
圖表 1 商鋪買賣流程圖 25
圖表 2 開(kāi)發(fā)商—專用信息—人口—交易頻率關(guān)系 48
圖表 3 40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)發(fā)展階段分析 56
圖表 4 2009年上海二手房行情 66
圖表 5 2009年北京二手房行情 66
圖表 6 2009年杭州二手房行情 67
圖表 7 2009年深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 67
圖表 8 東、中、西部地區(qū)相關(guān)指標(biāo)比較示意圖 68
圖表 9 2011年三季度全國(guó)商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)變化及代表性政策 81
圖表 10 2011 年1-9 月各省市保障房開(kāi)工情況 83
圖表 11 2011 年5 月至今住建部在保障房質(zhì)量管理方面提出的要求 84
圖表 12 2011 年前三季度全國(guó)133 個(gè)城市土地推出面積 85
圖表 13 2011 年前三季度全國(guó)133 個(gè)城市土地成交面積 85
圖表 14 2011 年前3 季度十大城市住宅用地成交面積及其增長(zhǎng)率 86
圖表 15 2011 年前三季度全國(guó)133 個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)與溢價(jià)率 87
圖表 16 2011 年前三季度十大城市土地出讓金總額及其增長(zhǎng)率 87
圖表 17 2011 年1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及同比增速 88
圖表 18 2011 年前三季度全國(guó)商品房月度累計(jì)新開(kāi)工面積及同比增速 89
圖表 19 2011 年前三季度全國(guó)商品房銷售面積及同比增速 90
圖表 20 2010 年6 月至2011 年9 月全國(guó)100個(gè)城市住宅價(jià)格指數(shù) 91
圖表 21 2011 年前三季度重點(diǎn)城市商品住宅月度新批準(zhǔn)上市面積 91
圖表 22 2011 年前三季度各城市梯隊(duì)代表城市成交面積走勢(shì)圖' 92
圖表 23 2010 年6 月至2011年9月十大城市住宅價(jià)格指數(shù) 93
圖表 24 2011 年前三季度一二線城市二手房成交量走勢(shì)對(duì)比 95
圖表 25 2011 年前三季度一主要城市二手房成交量與價(jià)格漲跌幅 95
圖表 26 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2011 年第三季度銷售情況 96
圖表 27 部分開(kāi)發(fā)企業(yè)三四線城市拿地占比情況 97
圖表 28 2008 年至2011 年前三季度以來(lái)全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同資金來(lái)源占比 98
圖表 29 北京中高端購(gòu)物中心增供應(yīng)量，凈吸納量和空置率 240
圖表 30 北京中高端購(gòu)物中心存量，占有面積和空置率 241
圖表 31 2009年三季度北京中高端購(gòu)物中心層租金及租金增長(zhǎng)率 242
圖表 32 2009年第三季度北京中高端購(gòu)物中心首層租金 243
圖表 33 2006-2009年二季度上海高端商鋪區(qū)域租金與入住率 262
圖表 34 2010年上海銷售型商鋪成交面積走勢(shì)圖 264
圖表 35 2010年上海銷售型商鋪成交套數(shù)走勢(shì)圖 265
圖表 36 2010年上海商鋪部分縣區(qū)成交套數(shù)統(tǒng)計(jì) 266
圖表 37 2010年1-12月上海商鋪成交套數(shù)與面積走勢(shì)圖 267
圖表 38 2010年1-12月上海商鋪成交套數(shù)TOP10 268
圖表 39 2010年上海商鋪縣區(qū)成交面積統(tǒng)計(jì) 270
圖表 40 2010年上海商鋪縣區(qū)成交套數(shù)統(tǒng)計(jì) 270
圖表 41 2010年8月-2011年1月上海商鋪成交套數(shù)與面積走勢(shì)圖 271
圖表 42 2011年1月上海商鋪每日成交套數(shù)與面積走勢(shì)圖 272
圖表 43 2010年9月-2011年2月上海商鋪成交套數(shù)與面積走勢(shì)圖 274
圖表 44 2011年2月上海商鋪每日成交套數(shù)與面積走勢(shì)圖 274
圖表 45 2010年10月-2011年3月上海商鋪成交套數(shù)與面積走勢(shì)圖 276
圖表 46 2011年3月1日-2011年3月31日上海全市商品住宅，商辦成交對(duì)比圖 276
圖表 47 2011年3月上海商鋪每日成交套數(shù)與面積走勢(shì)圖 277
圖表 48 2011年1-4月上海商鋪每月成交 278
圖表 49 2011年4月上海商鋪每日成交套數(shù)與面積走勢(shì)圖 279
圖表 50 2011年第三季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租金及空置率 302
圖表 51 2010年一季度深圳一手商鋪當(dāng)期消化量與價(jià)格走勢(shì)（單位：平方米 元/平方米） 325
圖表 52 2010年一季度深圳二手商鋪放盤(pán)價(jià)格走勢(shì)（單位： 元/平方米） 325
圖表 53 2010年上半年深圳各區(qū)成交情 326
圖表 54 2010年深圳二手商鋪放盤(pán)租金、均價(jià)對(duì)比 327
圖表 55 2011年三季度杭州高端商鋪市場(chǎng)數(shù)據(jù) 341
圖表 56 近3年廣州富力地產(chǎn)股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債率變化情況 362
圖表 57 近3年廣州富力地產(chǎn)股份有限公司產(chǎn)權(quán)比率變化情況 363
圖表 58 近3年廣州富力地產(chǎn)股份有限公司固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)情況 364
圖表 59 近3年廣州富力地產(chǎn)股份有限公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)變化情況 365
圖表 60 近3年廣州富力地產(chǎn)股份有限公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)變化情況 366
圖表 61 近3年廣州富力地產(chǎn)股份有限公司銷售毛利率變化情況 367
圖表 62 近3年保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債率變化情況 369
圖表 63 近3年保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司產(chǎn)權(quán)比率變化情況 370
圖表 64 近3年保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)情況 371
圖表 65 近3年保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)變化情況 372
圖表 66 近3年保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)變化情況 373
圖表 67 近3年保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司銷售毛利率變化情況 374
圖表 68 近3年合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司資產(chǎn)負(fù)債率變化情況 378
圖表 69 近3年合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司產(chǎn)權(quán)比率變化情況 379
圖表 70 近3年合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)情況 379
圖表 71 近3年合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)變化情況 380
圖表 72 近3年合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)變化情況 381
圖表 73 近3年合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司銷售毛利率變化情況 382
圖表 74 2008年中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)政策年末大盤(pán)點(diǎn) 391
圖表 75 2010年12月國(guó)家出臺(tái)的主要宏觀調(diào)控政策 403

表格目錄
表格 1 近4年廣州富力地產(chǎn)股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債率變化情況 362
表格 2 近4年廣州富力地產(chǎn)股份有限公司產(chǎn)權(quán)比率變化情況 363
表格 3 近4年廣州富力地產(chǎn)股份有限公司固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)情況 364
表格 4 近4年廣州富力地產(chǎn)股份有限公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)變化情況 365
表格 5 近4年廣州富力地產(chǎn)股份有限公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)變化情況 365
表格 6 近4年廣州富力地產(chǎn)股份有限公司銷售毛利率變化情況 366
表格 7 近4年保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債率變化情況 369
表格 8 近4年保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司產(chǎn)權(quán)比率變化情況 370
表格 9 近4年保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)情況 371
表格 10 近4年保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)變化情況 372
表格 11 近4年保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)變化情況 373
表格 12 近4年保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司銷售毛利率變化情況 374
表格 13 近4年合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司資產(chǎn)負(fù)債率變化情況 377
表格 14 近4年合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司產(chǎn)權(quán)比率變化情況 378
表格 15 近4年合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)情況 379
表格 16 近4年合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)變化情況 380
表格 17 近4年合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)變化情況 381
表格 18 近4年合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司銷售毛利率變化情況 382