目 錄
第一章 土地儲備行業(yè)基本情況 2
第一節(jié) 土地儲備的定義及分類 2
一、土地儲備的定義 2
二、土地儲備的分類 2
三、我國土地儲備制度及其運行機制 3
第二節(jié) 2009年土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位 5
一、土地收購儲備是政府依法管理土地資產(chǎn)的必要措施 5
二、土地儲備可以強化政府壟斷土地一級市場 6
三、土地收購儲備是各級政府防止國有資產(chǎn)流失的重要手段 6
四、土地儲備有利于積累城市建設(shè)資金 7
五、土地收購儲備是政府調(diào)控土地市場的客觀需要 7
六、土地儲備可實現(xiàn)土地資產(chǎn)的價值，促進土地資產(chǎn)的保值增值 7
七、土地儲備促進城市總體規(guī)劃的實施 7

第二章 2009年土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 8
第一節(jié) 2009年宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 8
一、全年經(jīng)濟實現(xiàn)V型反彈 8
二、工業(yè)生產(chǎn)逐季回升 9
三、固定資產(chǎn)投資增長明顯 10
四、全年社會消費品零售總額明顯回升 11
五、全年進出口下滑，11月后快速回升 12
六、CPI全年負增長 年底強勁回升 13
七、全年新增本外幣貸款9.4萬億元 14
八、未來政策趨于收緊 15
第二節(jié) 2009年土地儲備行業(yè)政策環(huán)境分析 15
一、重點政策匯總 15
二、重點政策及重大事件分析 17
三、政策未來發(fā)展趨勢 25

第三章 2009年土地儲備行業(yè)發(fā)展情況分析 27
第一節(jié) 2009年土地市場整體情況 27
第二節(jié) 2009年土地供給分析及預(yù)測 30
一、供給情況分析 30
二、土地儲備供給預(yù)測 34
第三節(jié) 2009年土地儲備行業(yè)需求分析及預(yù)測 35
一、需求情況分析 35
二、需求情況預(yù)測 37
第四節(jié) 2009年土地市場運行及2010年發(fā)展趨勢 38
一、2009年土地市場運行特點 38
二、2010 年土地市場發(fā)展展望 39
三、對未來土地市場發(fā)展的政策建議 40
第五節(jié) 土地儲備行業(yè)融資結(jié)構(gòu)分析 42
一、財政撥款 42
二、銀行貸款 42

第四章 土地儲備行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 44
第一節(jié) 行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈介紹 44
第二節(jié) 上游行業(yè)分析——集體土地市場發(fā)展情況分析 45
第三節(jié) 上游產(chǎn)業(yè)對土地儲備行業(yè)的影響 46
一、增加土地供應(yīng)量 46
二、提高土地收購價格 46
三、增加收購難度 46
四、增加融資風險 46
五、加強監(jiān)管力度 46
第四節(jié) 下游行業(yè)發(fā)展情況分析 47
一、投資額回升，但增幅有限 47
二、供求結(jié)構(gòu)失衡：求大于供，市場略顯供給不足 47
三、一線城市房價一路飚高，二三線城市跟風謀動 48
四、新建住宅市場 48
五、二手住宅市場 48
六、保障性住房比例加大 48
第五節(jié) 下游行業(yè)對本行業(yè)的影響分析 49
一、市場求大于供的失衡狀態(tài)增加了土地的需求 49
二、高房價帶動了高地價 49
三、地價虛高的風險 49
四、保障性住房比例加大增加土地儲備資金壓力 50

第五章 2009年土地儲備行業(yè)區(qū)域發(fā)展情況分析 51
第一節(jié) 北京市土地儲備行業(yè)市場分析 53
一、2009年北京土地市場總體分析 53
二、2009年北京土地成交量分析 53
三、2009年北京土地成交額分析 55
四、2010年北京土地市場展望 58
第二節(jié) 重慶市土地儲備行業(yè)市場分析 59
一、2009年重慶市土地出讓情況 59
二、2009 年重慶主城區(qū)土地市場分析 59
第三節(jié) 廣州市土地儲備行業(yè)市場分析 60
一、2009年廣州市土地市場總體情況 60
二、2009年各月份廣州市土地情況 61
第四節(jié) 上海市土地儲備行業(yè)市場分析 61
第五節(jié) 海南土地儲備行業(yè)市場分析 62
一、海南近3年的土地出讓僅達到均衡 62
二、土地市場情況分析 63

第六章 2009年土地儲備行業(yè)風險分析 65
第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟波動風險 65
一、財政政策 65
二、貨幣政策 65
第二節(jié) 政策風險 66
一、政策變動帶來的風險 66
二、政府過多干預(yù)帶來的風險 66
第三節(jié) 金融風險 67
一、土地儲備中心自有資本金短缺，資金補充機制不健全 67
二、土地儲備機構(gòu)的財務(wù)風險巨大 67
三、土地儲備中心對土地出讓金沒有支配權(quán) 68
四、利率風險 68
第四節(jié) 運營風險 68
一、收購風險 68
二、開發(fā)風險 68
三、積壓風險 69
四、出讓風險 69
第五節(jié) 市場風險 69
一、城市發(fā)展風險 69
二、房地產(chǎn)市場波動 69

第七章 信貸建議 70
第一節(jié) 行業(yè)總體授信原則 70
第二節(jié) 風險防范建議 70
一、加強貸前調(diào)查評估，合理確定貸款額度 70
二、完善貸款擔保手續(xù)，落實第一還款來源 70
三、落實貸款用途監(jiān)控 71
四、落實土地拍賣款 71
五、探索多渠道融資，合理分散信貸風險 71

附 表
表1 2009年國家土地儲備相關(guān)政策與規(guī)范性文件匯總 14
表2 全國部分城市2010年住房用地供應(yīng)計劃 32
表3 2009年土地出讓金前20排行榜 35

附 圖
圖1 土地儲備機構(gòu)運行機制圖 3
圖2 2006年以來我國GDP季度增長情況 8
圖3 2006年以來工業(yè)增加值增速情況 9
圖4 2008年以來工業(yè)增加值增速與PMI對比情況 10
圖5 2007年以來城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資累計增速情況 10
圖6 2003年以來分產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資累計增速情況 11
圖7 2007年以來國內(nèi)名義消費增速情況 11
圖8 2003年以來國內(nèi)居民收入情況 12
圖9 我國進出口月度增速情況 13
圖10 2006年以來我國CPI、PPI走勢情況 13
圖11 2010年CPI翹尾因素 14
圖12 月度信貸投放規(guī)模 14
圖13 2009年批準用地類型和地區(qū)分布 27
圖14 2005-2009年國有建設(shè)用地供應(yīng)情況 28
圖15 2005-2009年土地出讓及招拍掛出讓面積和價款變化情況 29
圖16 2001—2009 年全國35個重點城市平均地價增長率 29
圖17 2009年84個重點城市土地抵押情況 30
圖18 全國耕地面積變化情況 31
圖19 全國土地資源構(gòu)成（萬平方公里） 32
圖20 城鎮(zhèn)建設(shè)用地（建成區(qū)）構(gòu)成 32
圖21 各級城市居住用地年增長率 35
圖22 全國居住用地面積存量（預(yù)測值） 35
圖23 土地儲備上下游情況 44
圖24 2009年京滬房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 47
圖25 全國土地購買與開發(fā)累計面積同比增長率 51
圖26 2001-2009年全國重點城市平均地價增長率 52
圖27 2009年東中西部地區(qū)不同用途地價增長率比較 52
圖28 北京居住土地面積出讓情況 53
圖29 2009年宗地成交數(shù)與2008年成交數(shù)對比 54
圖30 2009年土地成交均價與2008年成交均價對比 58
圖31 重慶市居住土地出讓情況 59
圖32 上海居住土地面積出讓情況 62
圖33 海南01-09年土地購置和商品房銷售面積 63
圖34 海口2002-2009年11月土地購置面積 63